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Especialistas inmobiliarios

Inmobiliario- Real Estate

Como especialistas inmobiliarios conocemos el negocio de nuestros clientes y las tendencias del mercado.

Promoción y Rehabilitación Urbana

En nuestro Despacho algunos de nuestros clientes tienen como negocio la promoción inmobiliaria, con la finalidad de vender los inmuebles que han promocionado a terceras personas.

Otros, normalmente particulares, se encuentran interesados en promover la construcción de sus propias viviendas, incorporándose para ello a una cooperativa de viviendas.

La escasez de suelo finalista en el centro de las principales ciudades en España ha provocado que fondos de inversión nacionales e internacionales, “family offices” y algunas sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (SOCIMI´s) hayan centrado su demanda en la rehabilitación de edificios emblemáticos, creando un producto exclusivo ideal para el interés de todo tipo de inversores, gracias a las altas rentabilidades que a medio y largo plazo pueden alcanzar.

Diferentes miembros de nuestro Despacho han intervenido en operaciones relevantes del mercado de rehabilitación integral de edificios “prime” en diferentes ubicaciones de la península ibérica, como es el caso de los inmuebles sitos en la C/Serrano nº7 en Madrid (España), Calle Linterna nº13 en Valencia (España), C/Ballesteros nº4 (“Palacio de los Condes de Castillejo”) en Granada (España), Largo de San Carlos 11-16 en Chiado, Lisboa (Portugal), Rua do Quelhas 21-23 en Lapa, Lisboa (Portugal) y Rua Braamcamp 16-20 en Plaza Marqués de Pombal, Lisboa (Portugal).

Asimismo citar nuestra intervención en diferentes desarrollos turísticos fuera de España, como es el caso del complejo residencial “Moonlight Houses” en Bödrum (Turquía) o la fazenda “Fortuny” en Salvador de Bahía (Brasil)”.

COMO LE PODEMOS AYUDAR

Entre otros servicios, destacamos los siguientes por resultar recurrentes a toda promoción o rehabilitación, adaptándonos a las circunstancias específicas de cada caso.

Contratación con clientes y negociación de términos con sus asesores legales: contratos de reserva, arras y contratos privados de compraventa.

  • Coordinación con las agencias inmobiliarias seleccionadas para el conocimiento de las circunstancias de los compradores.
  • Confección de las fichas de identificación de los compradores (KYC), en cumplimiento de la normativa de prevención de blanqueo de capitales en su condición de sujeto obligado.
  • Coordinación con entidades bancarias tanto para la obtención de financiación inicial para la ejecución del proyecto, texto de avales en garantía que haya que entregar simultáneamente a los compradores con los pagos a cuenta que éstos vayan realizando como clausulado a incluir en los contratos que propicien las posibles subrogaciones de los compradores en los préstamos hipotecarios otorgados al promotor.
  • Asesoramiento en la negociación y firma del contrato de construcción.
  • Relaciones con la Administración para la obtención de las diferentes licencias pertinentes.
  • Coordinación con los terceros intervinientes (Arquitecto, Project Manager…) para la resolución de incidencias en el proceso constructivo así como para la inclusión en los contratos de las características y especificaciones de las viviendas y locales comerciales.
  • Preparación y coordinación con la Notaría de las correspondientes escrituras públicas de compraventa así como con la entidad bancaria para las subrogaciones o cancelaciones hipotecarias de los compradores.
  • Secretaria legal: asesoramiento y redacción de Actas de Junta y Consejo de Administración del vehículo utilizado durante todo el proceso de rehabilitación integral.
  • En el caso de particulares-cooperativistas nuestro asesoramiento legal puede abarcar desde la fase de adquisición de la condición de socio e incorporación a la cooperativa hasta la finalización y adjudicación de viviendas a los cooperativistas y disolución de la cooperativa por haber cumplido su finalidad.

Sale&lease back (slb)

Existen situaciones en las que los propietarios de activos inmobiliarios usuarios de los mismos están interesados en venderlos, permaneciendo en su utilización en calidad de inquilinos o arrendatarios.

Las transacciones de LSB son habituales en el sector “retail”, sector que abarca desde supermercados a tiendas de marca, grandes superficies, centros comerciales y hasta sucursales bancarias.

Ventajas para el Vendedor – Arrendatario:

.- Obtención de liquidez sin necesidad de recurrir a financiación externa, con la posibilidad de mejorar la situación fiscal de la empresa o aumentar las amortizaciones.

.- Seguir disfrutando de la posesión del inmueble reservándose, por medio de la opción de compra, la posibilidad de recuperar la titularidad del Inmueble.

Ventajas para el Comprador – Arrendador

.- Obtención de una rentabilidad determinada durante un plazo inicial de obligado cumplimiento.

.- Liberación de cargas y gastos que asume el Vendedor-Arrendatario, tales como obras, impuestos, seguros, permisos, licencias…, (“triple net lease”).

.- Posibilidad de revalorización del inmueble y de obtención de una plusvalía en su posterior venta.

 

CÓMO LE PODEMOS AYUDAR

En el Despacho contamos con amplia experiencia en este tipo de operaciones, ayudándole a diseñar y negociar la operación acorde a sus intereses y necesidades.

Construcción

En nuestro Despacho no sólo contamos con clientes dedicados a la promoción inmobiliaria. Con frecuencia atendemos también las necesidades legales de empresas constructoras, derivadas de un contrato de ejecución de obra que tienen previsto firmar con una empresa promotora o que son motivadas por incidencias en la ejecución de un contrato de obra que ya tienen suscrito.

La complejidad y casuística varía enormemente en cada caso. Aspectos tan usuales como las modificaciones al proyecto inicial, las penalizaciones por retraso en la entrega de la obra, intervenciones de la Administración o las garantías contractuales a conceder al promotor son una fuente frecuente de discrepancias.

 

COMO LE PODEMOS AYUDAR

Dependiendo del volumen de la empresa, podemos hacernos cargo de la asesoría legal de cada proyecto constructivo. De existir ya una asesoría legal interna, podemos actuar como asesores externos, apoyando y reforzando a la misma en sus necesidades.

Entre otros servicios, destacamos los siguientes por resultar recurrentes a toda construcción, adaptándonos en todo caso a las circunstancias específicas de cada caso.

  • Negociación del contrato de ejecución de obra con la empresa promotora.
  • Coordinación con entidades financieras para la obtención de avales en garantía del cumplimiento de las obligaciones del constructor.
  • Verificación del cumplimiento de las obligaciones legales preceptivas por parte de empresas subcontratistas.
  • Asesoramiento en la recepción provisional y definitiva de las obras y de los periodos de garantía legal sobre la obra ejecutada.
  • Defensa de los intereses de la empresa constructora en caso de conflicto con los otros agentes de la Edificación
  • Defensa procesal ante Cortes Arbitrales o Tribunales de Justicia.

Contratación y negociación

A lo largo de las diferentes etapas de nuestra vida es frecuente que surja la necesidad de firmar contratos relacionados con el sector inmobiliario, bien sea por el alquiler de una vivienda, oficina o local comercial o bien por la decisión de compra del mismo.

En estos momentos buscamos conocer y entender los detalles y condiciones de los contratos que vamos a firmar, evitando así la aparición de problemas futuros.

Es por eso por lo que animamos a programar y mantener una consulta con nosotros antes de firmar cualquier documento. Nos aseguraremos de que comprenda en detalle su contrato y le proporcionaremos las herramientas que necesite para adaptar el mismo a sus necesidades, dentro de las posibilidades legales.

Si ya ha firmado un contrato y necesita ayuda para interpretarlo, ejecutarlo o salir de él, también podemos ayudarle.

 

COMO LE PODEMOS AYUDAR

  • Revisión y negociación de todo tipo de contratos inmobiliarios: arrendamiento, compraventa, permutas de suelo por obra futura, compraventa sobre plano o en construcción, avales en garantía del precio de venta de la vivienda… Le indicaremos posibles señales de alerta al contrato propuesto, le explicaremos el significado del lenguaje jurídico empleado, le sugeriremos áreas de posible negociación y nos aseguraremos de que queden respondidas todas sus preguntas.
  • Valoración de cumplimiento. Para los contratos que ya se encuentran firmados, le ofrecemos una revisión y sugerencias de mejora de los mismos; en su caso, le explicaremos posibles ambigüedades utilizadas que puedan dar lugar a equivocaciones y, de resultar necesario o conveniente, le sugeriremos estrategias para poder cumplir o poder salir del contrato firmado.

Contratos con técnicos

A lo largo del proceso de edificación intervienen distintas personas físicas o jurídicas («Agentes de la Edificación») cuyas obligaciones están determinadas por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) así como por otras normas complementarias, además de por los acuerdos suscritos entre las partes.

Entre estos Agentes de la Edificación se encuentran el Proyectista y el Director de Obra, que deberán tener la habilitación profesional de Arquitecto, Arquitecto Técnico o Ingeniero o según los casos:

Proyectista. Agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto. Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros documentos técnicos, cada proyectista asumirá la titularidad de su proyecto.

Director de Obra. Es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.

Podrán dirigir las obras de los proyectos parciales otros técnicos, bajo la coordinación del director de obra.

Director de ejecución de obra. Es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.

En la práctica, es habitual la actuación de la figura del «Project Manager«, que monitoriza la ejecución de las obras en sus distintas etapas, coordinando los equipos que intervienen en las mismas, controlando los costes y plazos de entrega, así como la propia ejecución de las obras.

 

COMO LE PODEMOS AYUDAR

  • Redacción y negociación de los contratos con los Agentes de la Edificación (Redactores del proyecto arquitectónico, Directores de obra y de ejecución de la misma, Project Managers).
  • En el supuesto de que dichos contratos ya hayan sido suscritos, podemos hacer una revisión de los mismos y sugerir las modificaciones oportunas.

Urbanismo y Licencias

En todos los ámbitos de la actividad inmobiliaria se encuentra presente, con mayor o menor intensidad según los casos, la necesidad de tener en cuenta la normativa urbanística aplicable.

Con carácter general, todo acto de edificación y uso del suelo o subsuelo requiere de la obtención de licencia administrativa.

 

CÓMO LE PODEMOS AYUDAR

Mediante el asesoramiento tanto a empresas privadas como a particulares en materia de planeamiento, gestión y ejecución. En este sentido, redactamos informes y llevamos a cabo revisiones legales, negociaciones y defensa de nuestros clientes en procedimientos administrativos y contencioso-administrativos.

También realizamos estudios sobre el planeamiento aplicable a los proyectos e informes de “due diligence” urbanísticas.

Prestamos asesoramiento jurídico en las actuaciones de ejecución de planes urbanísticos con carácter general, en supuestos de iniciativa pública y privada.

Asimismo, asesoramos en la constitución y desarrollo de entidades urbanísticas colaboradoras, juntas de compensación, entidades de conservación, etc., y participamos en la redacción y tramitación de proyectos de equidistribución (reparcelación, compensación).

También prestamos asesoramiento en procedimientos de expropiación forzosa y determinación de justiprecio expropiatorio.

Asesoramos en los expedientes administrativos de obtención de las diversas licencias municipales relacionadas con la actividad inmobiliaria tales como las de parcelación y segregación, demolición, obra mayor y menor, actividad, primera ocupación etc.

Financiación Bancaria

La financiación bancaria en España ha sido otorgada por entidades de crédito y establecimientos financieros que han sufrido un proceso de concentración en el último decenio. Hace diez años operaban en el mercado español más de 62 entidades financieras de banca minorista mientras que en la actualidad lo hacen apenas 11 entidades, supervisadas por el Banco Central Europeo.

Las consecuencias de la propia crisis económica española acaecida entre 2008 y 2013, el entorno de tipos de interés históricamente bajos y sus repercusiones sobre la rentabilidad exigida, la necesidad resultante de alcanzar mayores economías de escala en términos de volumen y tamaño de balance junto con la imposición de nuevas regulaciones en aras de mantener mayores niveles de capital y solvencia, han sido las razones fundamentales que han guiado el proceso de concentración sectorial.

Además del préstamo con garantía hipotecaria, existen otras opciones como los REIT (Real Estate Investment Trust), creados en 1960 por el Congreso de EEUU, con objeto de que las inversiones a gran escala en bienes inmuebles fueran accesibles también a los pequeños inversores. En España se conocen como SOCIMI´S (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario) a este tipo de sociedades de inversión que son dueñas de activos inmobiliarios y cuyos ingresos proceden fundamentalmente de los alquileres de los mismos.

Por otra parte, aparece también el concepto de crowdfunding inmobiliario, presentándose como una alternativa que permite a particulares y empresas con menor capacidad inversora participar en la inversión en otras empresas, para luego recoger los beneficios proporcionales a la inversión realizada.

 

CÓMO LE PODEMOS AYUDAR

Asesoramos a nuestros clientes en todo el proceso de obtención de financiación bancaria, negociando directamente con las entidades los contratos de préstamo o crédito así como los de las diversas garantías tales como hipotecas, prendas, contragarantías para obtención de avales, etc.

Asimismo asesoramos en el diseño, constitución y funcionamiento de SOCIMIS así como revisamos y negociamos los términos de los contratos de financiación de naturaleza colaborativa.

Registro de la Propiedad

Adquirir un inmueble es una inversión relevante, por ello, en el proceso de compra resulta esencial informarse previamente de si existen o no cargas registrales inscritas así como del alcance que éstas puedan tener, para tomar así la decisión adecuada.

Hay cargas que hacen desaconsejable la adquisición, hay otras que se pueden cancelar sin muchos problemas y otras que no merece la pena tener en cuenta dada su escasa trascendencia práctica.

Hipotecas, notas marginales, anotaciones preventivas, derechos de tanteo y retracto a favor de Administraciones Públicas, condiciones resolutorias, pactos de reserva de dominio, servidumbres, opciones de compra…son figuras que frecuentemente tienen acceso al Registro de la Propiedad y requieren de un conocimiento detallado.

 

CÓMO LE PODEMOS AYUDAR

Como especialistas en la materia le ayudaremos a conocer el significado y la repercusión que pueden tener las diferentes cargas que se encuentran inscritas sobre un inmueble así como, en su caso, su posible cancelación.

Asimismo le daremos a conocer la fiscalidad aplicable a la constitución, mantenimiento o cancelación de dichas cargas registrales.

Concursal Inmobiliario

Grandes y pequeñas empresas del sector inmobiliario han sido o se encuentran inmersas en procedimientos de concurso de acreedores, de tramitación compleja y con frecuentes incidencias procesales.

La situación concursal de muchas de ellas no ha sido la ausencia de un patrimonio con el que poder responder de sus obligaciones sino la iliquidez con la que atender las mismas, máxime cuando las entidades que las financiaban han restringido su financiación.

Acreedores, Juzgado, Administrador Concursal, Hacienda y Seguridad Social, empleados, socios y administradores de hecho y de derecho…son partes implicadas en todo concurso de acreedores.

 

CÓMO LE PODEMOS AYUDAR

Diferentes miembros de nuestro Despacho han intervenido e intervienen profesionalmente en diferentes concursos de acreedores del sector inmobiliario. La intervención y asesoramiento varía según los intereses a defender. De esta forma,

  • Asesoramos a nuestros clientes preparando la documentación necesaria para solicitar el preconcurso o concurso voluntario de acreedores.
  • Asesoramos a nuestros clientes en la estrategia de defensa a asumir ante una solicitud de concurso necesario de acreedores formulada por uno de sus acreedores.
  • Estamos cualificados profesionalmente, y así hemos actuado, como Administradores Concursales, asistiendo al Juzgado responsable a controlar la actividad de la empresa concursada, a definir su masa activa (acreedores) y pasiva (deudores) y a la elaboración de Informe/s de situación y liquidación, propiciando, según los casos, la continuidad o la disolución y liquidación de la empresa concursada.
  • Asesoramos a clientes acreedores y deudores durante la tramitación del procedimiento concursal hasta su resolución.

Asimismo uno de los miembros de nuestro Despacho ostenta la cualificación profesional de Administrador Concursal.

Fiscalidad inmobiliaria

Todo acto o negocio jurídico en el sector inmobiliario lleva aparejada una carga impositiva por parte del Estado, Comunidad Autónoma o Ayuntamiento donde radique el inmueble.

La fiscalidad inmobiliaria es un aspecto muy sensible para nuestros clientes por la alta repercusión económica que normalmente acarrean estos impuestos, al tomar frecuentemente como base del impuesto el valor real de los bienes inmuebles.

 

CÓMO LE PODEMOS AYUDAR

Ayudamos a nuestros clientes desde las primeras etapas de su inversión inmobiliaria, en caso de clientes extranjeros verificando su condición de residentes en España, estudiando los tratados suscritos por España con el país de origen del cliente que eviten la doble imposición o diseñando el tipo de vehículo societario que fiscalmente más se ajuste a los intereses del cliente.

En la fase de adquisición del activo inmobiliario le explicamos cuál es la fiscalidad inherente a la compra del mismo así como a su posterior arrendamiento y/o venta.

En la fase de mantenimiento del activo le explicamos cuál es la fiscalidad inherente a la tenencia de activos inmobiliarios y la percepción de rentas inmobiliarias.

Procesal, Arbitraje y Mediación inmobiliaria

Desafortunadamente existen ocasiones en que por motivo de la celebración, interpretación o desarrollo de cualquier acuerdo relacionado con la actividad inmobiliaria se genera un conflicto que debe ser resuelto.

La mayor parte de los conflictos se resuelve ante los Tribunales de Justicia, sometiéndose las partes al contenido de la sentencia que finalmente se dicte por parte del juzgador.

En otras ocasiones las partes recurren al Arbitraje, de hecho o de derecho, ante una determinada Corte Arbitral, sometiéndose las partes al laudo arbitral que finalmente se dicte por parte de uno o varios árbitros, laudo arbitral que salvo contadas excepciones no es objeto de posterior recurso y es inmediatamente ejecutable. Es pues un procedimiento más sencillo que el proceso judicial y con mayor posibilidad de intervención en el mismo de las partes, más rápido y ágil pero con un coste económico superior al proceso judicial.

Desde hace unos años España ha importado en su normativa la figura de origen anglosajón del mediador. La mediación difiere enormemente de las anteriores (proceso y arbitraje), creando un espacio por el mediador de acercamiento de las partes en conflicto. Gracias a las herramientas de mediación que posee el mediador facilita la comunicación y el proceso de negociación entre ellas con el fin de que puedan alcanzar, por sí mismas, un acuerdo satisfactorio para ambas. El mediador no decide, son las partes con su ayuda las que llegan a un acuerdo de mediación que es inmediatamente ejecutable. La mediación es una de las técnicas más utilizadas en las resoluciones alternativas de conflictos o ADR´s y se encuentra implementada en diferentes países de Europa.

 

CÓMO LE PODEMOS AYUDAR

Todos los miembros de nuestro equipo cuentan con experiencia profesional en procesos judiciales, arbitrajes nacionales e internacionales y mediación en asuntos civiles y mercantiles, pudiendo asesorar a nuestros clientes acerca de los mismos, bien preventivamente incluyendo cláusulas de sometimiento en los contratos que se firmen o en su representación y defensa caso de existir un procedimiento a iniciar o en trámite.

Asimismo uno de los miembros de nuestro Despacho ostenta la cualificación profesional de Mediador en asuntos civiles y mercantiles.