¿Es lenta la justicia española?
Sep , 24
Decisiones judiciales sobre aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda
Entre los pronunciamientos judiciales que se han venido produciendo con posterioridad a la declaración en marzo de 2020 del estado de alarma, me parece oportuno mencionar brevemente tres de ellos muy recientes.
El primero es la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº20 de Barcelona, de 8 de enero 2021, que estimó la solicitud de un arrendatario de industria hotelera de reducción de la renta en un 50%, desde el 1 de abril 2020 hasta el 31 marzo 2021. Hay que tener en cuenta que los inmuebles arrendados estaban destinados al alojamiento turístico, actividad que fue suspendida por el Real Decreto 463/2020 de 14 marzo, de declaración del estado de alarma.
La sentencia declaró aplicable la cláusula rebus en base a los siguientes fundamentos:
- Se había producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos esenciales del contrato.
- Dicha alteración de la base del negocio produjo un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes.
- Las partes intentaron negociar las modificaciones del contrato y no llegaron a un acuerdo.
- La modificación propuesta por el arrendatario era justa y equitativa.
El segundo, es el Auto 26/2021, de 9 de febrero, del Juzgado de Primera Instancia nº7 de Palencia, acordando la medida cautelar de suspensión provisional del pago de la renta del arrendamiento del local ocupado por un gimnasio, cerrado por el COVID, y rebajando un 40% la renta, una vez que se abra el gimnasio, hasta la resolución del procedimiento.
El Auto está basado en la notoriedad de la existencia de una situación extraordinaria e imprevisible que se está alargando en el tiempo y que produce un desequilibrio en las prestaciones de las partes en beneficio de los arrendadores, pues se siguen devengando mensualmente las rentas no pudiendo gozar la arrendataria de la plena disposición del uso del local con la consiguiente disminución de ingresos.
El tercero, es el Auto 43/2021, de 10 de febrero, Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Valencia, que ha declarado justificada la aplicación de la cláusula rebus por el Juzgado de Primera Instancia nº1 de Valencia.
La demandante explota el negocio de hotel objeto de un contrato de arrendamiento de industria, siendo la demandada una Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI), líder en el sector hotelero. El Juzgado de Primera Instancia nº1 de Valencia dictó auto acordando la medida cautelar solicitada con carácter previo a la presentación de la demanda por la entidad demandante, consistente en el aplazamiento durante la tramitación del procedimiento del pago del 50% de la renta mínima pactada contractualmente. EL juzgado se basó en que resultaba notorio que la crisis derivada de la pandemia por COVID-19 no era previsible y que se había producido una situación que ha afectado de manera extraordinaria, inmediata e intensa a la situación económica de la actora.
La arrendadora interpuso recurso de apelación contra el auto argumentando que no concurrían los requisitos para aplicar la cláusula rebus, ya que en el contrato se establecía una renta fija y otra variable cuyo objeto era precisamente mitigar el riesgo, lo que excluiría la aplicación de la citada doctrina. La AP ha rechazado su argumento señalando que: “Nunca antes los tribunales habían tenido que afrontar las consecuencias en el ámbito contractual de una situación sanitaria tan extraordinariamente grave y con efectos tan sumamente extendidos, tan negativos y tan devastadores en la economía -singularmente en el ámbito de la hostelería y el turismo- como la que ha supuesto la pandemia mundial causada por el COVID-19”.
A la vista de estos pronunciamientos y de otros similares que se han venido produciendo, es previsible que en el futuro, en la redacción de los contratos de arrendamiento, las partes considerarán la inclusión de previsiones específicas al respecto.
