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La declaración del estado de alarma para la gestión de la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 está dificultando, en no pocos casos, el cumplimiento íntegro de los contratos de arrendamiento en el sector inmobiliario empresarial.

En concreto, los arrendatarios de uso distinto de vivienda (oficinas, locales de venta al público, restauración, hoteles, salas de espectáculos, …), salvo excepciones, están teniendo que hacer frente al pago de las rentas, pactadas cuando sus ingresos por la actividad desarrollada en los inmuebles arrendados eran claramente superiores a los actuales; siendo, además, previsible que tal situación se prolongue durante algún tiempo.

En estas circunstancias, el Consejo de Ministros acaba de aprobar un mecanismo para que pymes y autónomos que hayan visto reducidos significativamente sus ingresos puedan pedir a sus arrendadores que sean entidades públicas o grandes tenedores (propietarios de más de diez inmuebles excluyendo garajes y trasteros o de uno o más inmuebles con más de 1.500 m² construidos), una moratoria en el pago de la renta mientras dure la situación del estado de alarma y sus prórrogas, hasta un máximo de cuatro meses y el fraccionamiento del pago del importe correspondiente en un plazo de dos años.

Sin perjuicio de la ayuda que estas medidas supondrán, es evidente que habrá situaciones en que a los arrendatarios les sean insuficientes, por lo que es procedente preguntarse si estos arrendatarios tienen algún otro amparo legal para tratar de mitigar los perjuicios económicos que están sufriendo y que deberán seguir afrontando.

En este sentido, tendremos que hallar la respuesta en el Código Civil, los principios generales del derecho y la jurisprudencia.

Dejaremos de lado la posibilidad de que los arrendatarios argumenten una exoneración de su responsabilidad por encontrarse ante una situación de “fuerza mayor”, regulada en el artículo 1.105 C.C., ya que la doctrina estima que su aplicación no libera al deudor de cumplir con su obligación de pago, sino que su efecto liberatorio se dirige a eliminar la posibilidad de que el acreedor reclame al deudor una eventual indemnización de daños y perjuicios. Además, el Tribunal Supremo ha estimado que la fuerza mayor no puede argumentarse cuando se trate de obligaciones de pago de dinero, siendo sólo admisible respecto de las obligaciones de hacer (STS 19 de mayo 2013), por lo que entraremos a considerar la aplicación de la denominada cláusula rebus sic stantibus o “cláusula rebus”.

La aplicación de la “cláusula rebus” permite restablecer el equilibrio de las prestaciones cuando a causa de una situación sobrevenida y totalmente ajena a la voluntad de los contratantes, a una de ellas le resulte muy gravoso el cumplimiento de la obligación. Este restablecimiento del equilibrio, podría traducirse en los casos extremos en una resolución del contrato de arrendamiento y, más frecuentemente, respetando el principio general de conservación de los contratos (art.1.284 C.C.), podría consistir en modificaciones contractuales como una suspensión temporal del arrendamiento, un aplazamiento de los pagos o una reducción en el importe de la renta.

En cuanto a las posibilidades de éxito de los arrendatarios que invocasen la “cláusula rebus”, hay que tener en cuenta que la misma es una construcción doctrinal que no está regulada en nuestro derecho positivo y que supone una excepción al principio fundamental de nuestro sistema jurídico de obligatoriedad de cumplimiento de lo pactado entre las partes (principio “pacta sunt servanda”- arts. 1.091 y concordantes del C.C.), por lo que aquélla solo es admisible en casos excepcionales.

Los requisitos señalados para su aplicación por la jurisprudencia son los siguientes:

1. Que se haya producido una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes en el momento de la celebración del contrato.
2. Imprevisibilidad del riesgo en el momento de la celebración del contrato.
3. Que dicha alteración haya producido una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones de las partes.

Si bien está fuera de duda que la situación creada por la pandemia del coronavirus tiene las características de alteración extraordinaria de las circunstancias y de imprevisibilidad de la misma, habrá que examinar las circunstancias específicas de cada caso (tipos y sectores de empresas, capacidad económica de las mismas, posibilidades de recuperación cuando cese la situación crítica, concurrencia de otras causas ajenas a la pandemia …), para valorar caso por caso las posibilidades de aplicación de la “cláusula rebus” y la entidad de las modificaciones contractuales pretendidas.

Es decir, que la crisis ocasionada por la pandemia revista los caracteres de alteración extraordinaria e imprevisible con una importante repercusión económica, no debería ser suficiente por sí sola para la aplicación de la “cláusula rebus”.

SI bien la jurisprudencia tradicional ha sido muy restrictiva en la aplicación de la “cláusula rebus”, dicha postura varió con las sentencias del Tribunal Supremo de 30 de junio y 15 de octubre de 2014, que declararon aplicable la “cláusula rebus” en base a la gran crisis financiera que comenzó en 2008, que, en palabras del TS “… puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias”.

Con posterioridad a dichas sentencias, el TS, en sentencia de 15 de enero de 2019 se ha pronunciado nuevamente sobre la aplicación de la “cláusula rebus” en una demanda de NH Hoteles (“NH”) contra el arrendador de uno de sus hoteles solicitando la reducción de la renta en base a la “cláusula rebus”. El TS desestimó el recurso de casación de NH en base, entre otros fundamentos, a que en el contrato de arrendamiento se pactó una renta fija mínima garantizada para retribuir al arrendador por los gastos de la construcción del hotel así como de los otros gastos asumidos por la propiedad durante la vigencia del contrato, con el propósito declarado expresamente de “mantener el equilibrio entre las partes”. Asimismo, que “la introducción en el contrato de un sistema combinado de retribución, variable según ingresos junto a un mínimo garantizado, muestra precisamente que las partes tuvieron en cuenta que mediante la aplicación del porcentaje variable en función del nivel de ocupación del hotel era posible que no se alcanzase en todos los ejercicios a lo largo de la vida del contrato los ingresos mínimos para satisfacer al propietario arrendador (…). La fijación de una renta mínima garantizada junto a una renta variable según ingresos demuestra, precisamente, que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria”.

De lo expuesto, podríamos concluir que el impacto de la pandemia y sus repercusiones económicas presentes y futuras en los contratos de arrendamiento, podrían tener encaje en la doctrina del TS referente a la “cláusula rebus” contenida en sus sentencias de 30 de junio y 15 de octubre de 2014. Asimismo, se podría concluir que no sería suficiente el acaecimiento de la pandemia por sí sola para la modificación de los contratos de arrendamiento, sino que sería necesario probar un desequilibrio importante entre las prestaciones de las partes y ponderar cuidadosamente las circunstancias de cada caso y los pactos acordados en los contratos de arrendamiento.