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Cuando una persona física o una sociedad mercantil están negociando la adquisición de un inmueble, cuentan con un valiosísimo instrumento: el Registro de la Propiedad. El comprador de buena fe que adquiere un inmueble lo hace con la extensión y circunstancias que figuran en dicho Registro, quedando a salvo de posibles incidencias basadas en circunstancias no inscritas en el momento de la compra.

Sin perjuicio de lo expuesto, hay una razón por la que resulta muy conveniente la consulta por parte del comprador de otro registro, el Registro Público Concursal.

Como muestra de ello, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) de 26/10/2018, confirma la negativa del registrador de la propiedad a inscribir una compraventa porque el vendedor estaba en concurso de acreedores y, como consecuencia de ello, tenía intervenidas las facultades de administración y disposición sobre sus bienes, según lo dispuesto en los artículos 40, 43 y 44 de la Ley Concursal.

La negativa del registrador a la inscripción de la compraventa fue recurrida por el comprador basándose, entre otras razones, en que conforme a la información registral que constaba en la escritura pública de compraventa no resultaba del Registro limitación alguna a la capacidad de la vendedora ni referencia alguna al concurso y que la consulta que realizó el registrador al Registro Público Concursal debería haberse llevado a cabo al tiempo de la emisión de la información.

La desestimación por la DGRN del recurso del comprador se basó en los siguientes fundamentos:

– Es doctrina consolidada de la DGRN que la declaración del concurso no constituye propiamente una carga específica sobre una finca o derecho, sino que hace pública la situación subjetiva del concursado en cuanto al ejercicio de las facultades de administración y disposición sobre sus bienes. El registrador está obligado a calificar los actos cuya inscripción se solicite a la luz de tal situación, teniendo siempre en cuenta las fechas del auto de declaración del concurso y la del acto cuya inscripción se solicita. El régimen de intervención o suspensión de las facultades del concursado, no nace con la inscripción o anotación del auto, sino que es eficaz desde la fecha del auto de declaración del concurso, con independencia del conocimiento que de él tengan los otorgantes y de que se haya dado o no al auto la publicidad extrarregistral y registral previstas  en los artículos 23 y 24 de la Ley Concursal.

– La DGRN exige que los registradores de la propiedad, en el momento de calificar la capacidad de las partes, comprueben mediante la consulta del Registro Público Concursal si alguna de ellas tiene limitadas o suspendidas las facultades de administración y disposición sobre los bienes y derechos que integran el patrimonio propio y esa comprobación debe hacerse cuando el título se presenta originariamente a inscripción.

– Asimismo, la DGRN declara que el registrador de la propiedad no está obligado a llevar a cabo la consulta al Registro Público Concursal al tiempo de expedir la nota simple que sobre el estado de la finca se le solicite a fin de dejar reflejo de su contenido. Además, la manifestación del Registro de la Propiedad se limita a su contenido y no alcanza al de otros registros distintos.

Como conclusión, es evidente la conveniencia de que previamente al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, el comprador hay realizado la consulta del contenido del Registro Público Concursal, que se creó con carácter público, gratuito y permanente, sin que se requiera justificar o manifestar interés legítimo alguno, para garantizar su acceso a todos los posibles interesados.